שוק הנדל”ן הישראלי ידוע בתנודתיות רבה, ובהתאם לכך גם יזמי נדל”ן וקבלנים נאלצים להתמודד עם אתגרים לא פשוטים. כתוצאה מהעלייה בריבית ומהקשיים במכירת דירות, רבים מהם פונים לפתרון של “פריסייל” – הצעת דירות למכירה במחירים נמוכים יחסית בשלב מוקדם של הפרויקט, תוך תשלום מקדמה נמוכה והשלמת התשלום רק עם קבלת המפתח.
כתבה זו ננסה לבחון לעומק את עסקאות הפריסייל, ולהציג את היתרונות והחסרונות הכרוכים ברכישת דירה במחירי פרייסל בדירה חדשה מקבלן. נדון בהיבטים משפטיים, כלכליים ומיסויים, וננתח את הסיכונים והאתגרים שעשויים להתעורר עבור הרוכשים במהלך העסקה הנדלנית.
יתרונות:
- מחיר נמוך יותר: רכישה בשלב מוקדם של הבנייה עשויה להוזיל משמעותית את עלות הדירה, בהשוואה לרכישה בשלבים מאוחרים יותר. מחיר הדירה עפ״י רב במדינת ישראל במעמד הרכישה יהיה בטווח זמן של 3-4 שנים לקבלת המפתח גבוהה, מה שיאפשר למשקיע לבצע ״פליפ״ ומהכניס רווח משמעותי ביחס לעסקה שבוצעה תחת מימון הון עצמי יחסית נמוך (20%/80%, 5%/95%).
- אפשרות לרווח: משקיעים סבורים שמחירי הדירות יעלו עד מועד קבלת המפתח, מה שמאפשר להם למכור את הדירה ברווח נאה לפני אכלוסה וזאת בהנחה כי יש למשקיע התחיבות חוזית מהיזם/קבלן למכור את הנכס טרם קבלת מפתח דרך הליווי הבנקאי יחד עם הסבת הערבויות הרלוונטיות.
- תנאי תשלום נוחים: עסקאות פריסייל רבות מוצעות עם תנאי תשלום נוחים, המאפשרים רכישת דירה בתנאי מימון מעולים. תנאי רכישה של הון עצמי בין 5% ל-20% והיתרה בקבלת מפתח או סמוך לאיכלוס (3-4 שנים). כאשר חשוב לציין כי אין ריביות והצמדות בכל התקופה ולכןם למעשה ההשקעה ״עובדת״ כל התקופה במהלך הבנייה ועושה תשואה בהתאם לשוק.
חסרונות:
- סיכון משפטי: יתכן שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו, או שהפרויקט יתעכב, דבר שעלול להוביל לתביעות משפטיות וסכסוכים. חשוב לציין כי במקרה זה עומדת לטובת המשקיע חוק מהכר אשר מבטיח למשקיע את היכולת לקבל את הדירה בסיום הפרוקיט ללא תלות ביזם או הקבלן כחלק מהערבויות אליהם הבנק התחייב.
- מיסוי גבוה: רוכשי דירות פריסייל עלולים להיות חייבים במס רכישה ובמס שבח, גם אם מדובר בדירתם היחידה.מס רכישה לדירה להשקעה היום עומד על 8% והיטל השבחה בגובה של 25% מהרווח במכירה בניכוי הוצאות על הנכס (עו״ד, תוספות,תיווך).
- קושי במכירה: מכירת דירה לפני קבלת המפתח עשויה להיות מורכבת, ורוכשים רבים עשויים להיתקל בקשיים במציאת רוכש מתאים.
- חוסר ודאות: בשלב מוקדם של הבנייה, קשה לדעת בוודאות מה תהיה איכות הדירה הסופית ומה יהיו המפרט הסופי ותנאי האכלוס.
סיכונים ואתגרים:
- הסבת ערבות בנקאית: הסבת ערבות בנקאית לרוכש חלופי עשויה להיות מורכבת, ואינה מובטחת.
- מימון: ייתכן שיהיה קשה לקבל משכנתא בתנאים טובים עבור דירה שנרכשה בפריסייל.
- שינויים בחוזה: ייתכן שהקבלן ירצה לבצע שינויים בחוזה המכר לאחר חתימתו, דבר שעלול לפגוע ברוכשים.
לסיכום:
עסקאות פריסייל יכולות להוות הזדמנות אטרקטיבית עבור רוכשים המעוניינים לרכוש דירה במחיר נמוך יחסית. עם זאת, חשוב להיות מודעים לסיכונים ולקשיים הרבים הכרוכים בהן. לפני קבלת החלטה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין ומומחה נדל”ן, ולבחון בקפידה את כל ההיבטים המשפטיים, הכלכליים והמיסויים של העסקה.
טיפים נוספים:
- ודאו שהחוזה כולל סעיף המאפשר לכם לבטל את העסקה ולקבל את הכסף בחזרה במקרה שהפרויקט לא יוצא לפועל.
- שימו לב לתנאי התשלום וודאו שאתם מסוגלים לעמוד בהם.
- בדקו את המוניטין של הקבלן וודאו שיש לו ניסיון מוכח בביצוע פרויקטים דומים.
- קבלו הצעת מחיר ממספר קבלנים שונים לפני קבלת החלטה.
- קחו איש מקצוע שילווה אתכם בעסקה ויגדר לכם את הסיכון ויאפשר לכם לבצעה באופן נכון וברור.
אני מקווה שמידע זה יעזור לכם לקבל החלטה מושכלת בנוגע לרכישת דירה במסגרת פריסייל.
